LTV 계산기

LTV 계산기 사용법

본 LTV 계산기는 주택을 담보로 대출을 받을 때, 부동산 규제에 따른 LTV(담보인정비율)뿐만 아니라 실제 금융권 심사에서 필수적으로 차감되는 ‘선순위 채권’ 및 ‘방공제(소액임차보증금 최우선변제금)’까지 모두 반영하여, 고객님이 금융기관으로부터 승인받을 수 있는 실질적인 최대 대출 한도를 산출해 주는 부동산 재무 도구입니다.

복잡한 은행 대출 심사 로직을 직관적으로 구현하여, 매매 자금 조달 계획이나 기존 대출 대환(갈아타기) 계획을 세우는 데 필수적인 가이드를 제공합니다.

1. 입력 항목 가이드 및 금융 기준

정확한 한도 산출을 위해 매매계약서 또는 KB부동산 시세 등을 참고하여 아래 항목을 입력해 주십시오.

1.1. 담보 주택 평가액

• 의미: 은행이 대출 한도를 산정할 때 기준이 되는 해당 주택의 가격입니다.
• 입력 기준: 아파트의 경우 통상적으로 ‘KB부동산 시세’의 일반 평균가가 기준이 되며, 신규 분양이나 비아파트(빌라, 단독주택)의 경우 감정평가액 또는 매매가격을 기준으로 입력하시면 됩니다.

1.2. 적용 LTV (담보인정비율)

• 의미: 주택의 평가액 대비 대출을 받을 수 있는 최대 한도의 비율입니다.
• 입력 기준: 주택 소재지의 규제지역 여부(투기과열지구 등), 주택 가격, 차주의 조건(무주택 세대주, 생애최초 주택구입 등)에 따라 통상 40%에서 최대 80%까지 차등 적용됩니다. 본인의 조건에 맞는 정확한 LTV 비율을 확인하여 입력해 주십시오.

1.3. 선순위 채권 (기존 대출 등)

• 의미: 해당 주택을 담보로 이미 실행되어 있는 대출 잔액이나, 등기부등본상 설정된 근저당권 채권최고액을 의미합니다. (새로운 주택을 매수하며 신규 대출을 받는 무융자 상태라면 ‘0원’으로 비워두시면 됩니다.)

1.4. 임대차 보증금 또는 방공제 (최우선변제금)

• 의미: 주택임대차보호법에 따라 경매 발생 시 세입자를 보호하기 위해 최우선으로 배당되는 금액입니다. 은행은 리스크 관리를 위해 대출 한도에서 이 금액을 무조건 차감(방공제)합니다.
• 입력 기준: * 세입자가 거주 중이라면 실제 ‘전·월세 보증금’을 입력합니다.
  • 본인이 거주할 예정이더라도 은행은 지역별 ‘최우선변제금’(예: 서울특별시 5,500만 원, 과밀억제권역 4,800만 원 등)을 한도에서 차감하므로 해당 금액을 입력하셔야 정확한 계산이 가능합니다.

2. 계산 로직 및 분석 결과 해석

항목을 모두 기입하신 후 [최대 대출 한도 계산하기] 버튼을 누르시면, 다음과 같은 세부 분석 결과가 제공됩니다.

2.1. 한도 산출 요약 (메인 카드)

• LTV 적용 기준액: 주택 평가액에 LTV 비율을 곱한 금액으로, 다른 공제 항목을 전혀 고려하지 않은 이론상 최대 한도입니다.
• 공제액 합계: 선순위 채권액과 방공제(또는 임대차 보증금)를 합산하여 대출 한도에서 깎이는 총금액입니다.
• 최대 대출 가능 금액 (하이라이트): LTV 기준액에서 공제액 합계를 차감하여, 최종적으로 은행에서 대출받을 수 있는 가장 현실적인 금액을 보여줍니다. (만약 이 금액이 0원 이하로 산출된다면 붉은색 경고가 표시되며, 추가 대출이 불가능함을 의미합니다.)

2.2. 한도 산출 세부 내역

• LTV 기준 한도에서 어떤 항목이 얼마만큼 차감되어 최종 대출 승인 한도에 도달했는지, 그 차감의 흐름을 표 형태로 명확하게 시각화하여 보여줍니다.

3. 계산기 이용 시 유의 및 면책사항

• DSR 및 DTI 심사 별도 적용: 본 계산기는 주택의 담보 가치(LTV)만을 기준으로 산출한 최대 한도입니다. 실제 금융기관의 대출 승인액은 차주(대출자)의 연소득 대비 총부채 원리금 상환 비율을 따지는 DSR(총부채원리금상환비율) 및 DTI 심사 결과에 따라 본 계산기의 한도보다 대폭 축소될 수 있습니다.
• 방공제 면제 특례 (MCI / MCG): 대출 실행 시 모기지신용보험(MCI)이나 모기지신용보증(MCG) 상품에 가입할 경우, 은행이 방공제(최우선변제금 차감)를 면제해 주어 대출 한도를 LTV 최대치까지 끌어올릴 수 있습니다. 이 혜택을 이용하실 예정이라면 방공제 입력란을 ‘0원’으로 비워두고 계산하시면 됩니다.